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自2017年6月北京第一个共有产权房锦都家园开放申请至今，经过两年半市场的磨合与政策的调整，北京共有产权房机制在“毁誉参半”、“喜忧参半”中，逐步走向成熟。 为此，在2020年初，搜狐焦点独家整理《2019年共有产权房白皮书》，以热门小程序拼房帝的强大行业数据为支撑，从政策、土地、市场、现状、未来等全方位解读2019年的共有产权房市场。 3月20日，微信公众号纵横plus出品人李莎，血拼北京楼市出品人陈盼、资深媒体人秦岭、武亚光，来到了云讲堂直播间，分别从政策、土地、市场及现状四个方面为大家分析阐述2019年共有产权房的发展与运作情况。 各地政策多有松绑趋势 改革开放以来，中国经济飞速发展，房地产行业蒸蒸日上，随之而来的则是房价的日益攀升，渐渐地，房子的商品属性越来越强。 为抑制此趋势的恶性生长，政府推出了多种保障性住房措施，其中之一就是共有产权房。 相信大家对“共有产权房”的概念早已不再陌生，它完美的解决了城市夹心层之痛，同时稳定了市场，可谓一石二鸟。 而岁末年初，好消息再次传来，北京、上海、广州等地相继调整共有产权住房管理政策，在申购资格上多有“松绑”，符合一定条件的非户籍群体也可申购。 在此之前，北京在共有产权房的准入条件方面要求非常严格，申请者需要具备北京市购房资格，在剔除投资、投机者的同时，也将部分刚需一族排除在外。 因此，这个好消息地传来，可以说是北京市政府给刚需群体的又一剂强心剂。 市场整体呈现四个特点 北京的共有产权房自推出至今，已过去两年有余，随着大家对政策的进一步了解，以及共有产权房项目的入市，无论是从供应、成交、去化，还是申购人数、申购条件，都出现了相应的变化，相比2018年，2019年共有产权房市场背后都有哪些改变? 供应VS成交 供应减量，但成交走高 2018年，北京市明确共有产权房200公顷的供应计划，最后供应了199公顷;2019年，据克而瑞统计，共有产权房供应121公顷，同比减少64%。 而共有产权房在成交方面的表现，却与供应恰恰相反，2018年共成交62公顷，2019年共成交166公顷，同比增长167%。
2018-2019年北京共有产权房供求对比情况 供应的缩减和成交的激增，反映出共有产权房在2019年步入了去库存的阶段，整体呈现供小于求的市场趋势，使得开发商的拿地信心减弱，这也是2019年多宗共有产权房地块底价成交甚至流拍的原因之一。 价格VS位置 价格走高，但位置越来越好 相比2018年，2019年的共有产权房项目价格升高，一万到两万的低价共有产权房项目骤减，以低价自居的共产房，正逐渐失去价格优势，但却换来了更好的区域位置。 从区域位置看，2018年已申购的项目中位于城区的有7宗，非城区的12宗，城区和非城区项目的比例大概是,0.58:1。
而2019年的地块中，位于城区的地块有4宗，非城区的地块有3宗，二者比例大概是1.3:1，城区的供地比例明显上升。
申购条件VS申购人数 申购条件放松，但申购人数走低 2018年，多数共有产权房的申请要求申购家庭有3个月、6个月甚至12个月的社保缴费记录，过于严苛的申购条件致使不少申购家庭失去购房资格，从而影响项目去化。 2019年，共有产权房的申购门槛有所降低，不少二次网申的项目都将社保条件调整为当月即可，而且扩大了申购人群的范围。 然而，申购条件的放松并没有促使申购人数的激增，相较于2018年，2019年的申购人数反而呈缩减趋势。 这一现象的出现并不代表共有产权房不再符合刚需的需求，其背后的真正原因是由于市场的逐渐成熟，以及申购家庭对政策的进一步了解，在申购时趋于冷静，比起盲目申购，更愿意有的放矢。 问题VS产品 质量问题频出，但产品愈加走心 至今，北京共有产权房已走过两个年头，在政策不断优化、推行不断深入的趋势下，其机制正逐步走向成熟。 但问题也随之而来，交房难、质量不达标、开不出发票、孩子无法入学等问题接踵而至，比如昌平的绿海家园、海淀的永靓家园、延庆的天润和丽嘉苑。 这些负面信息影响了购房人的决策，进而影响项目的去化。因此，开发商为了更好地完成去化任务，便开始不断优化产品。 2019年，不少共有产权房在社区建设上一改高层建筑为主的作风，开始着手打造纯洋房社区，同时对户型进行优化，例如同样位于台湖的通和家园(2018年)和中建幸福里(2019年)。
同样面临不小的挑战 共有产权房的问世，解决了北京“夹心层”的住房需求，但是问题也接踵而来，2019年的房产热点话题，少不了共有产权房的质量问题这一条。 共有产权房由于具备部分保障性住房的属性，因而价格远低于周边纯商品房的售价，但与低售价相比，开发商的土地成本并未大幅下降。 因此，稀薄的利润空间会助推开发商在项目设计、选材和装修等开发方面尽可能地缩减成本，以平衡收支。 适当牺牲项目品质和部分产权以换取优质价格，是大部分购房者都能接受的折中之选，但开发商过度关注成本，很容易诱发共有产权房的项目质量问题。 同时，准入门槛、个人产权份额较高及退出机制尚不完善等问题，也让购房者顾虑难消。 这意味着，共有产权房在推行过程中面临不小的挑战，但是预计随着2020年共有产权住房在北京的建设的推进，后续的申购政策会更加完善、产品质量也将逐步优化，使得共有产权房在完成去化任务的同时，让更多人实现“住房梦”。 |
